岳樓建議函字〔2022〕6號A類

對岳陽樓區(qū)六屆人大一次會議第3號

建議的答復(fù)

姚小波代表：

您提出的《關(guān)于加強小區(qū)物業(yè)管理，提高居民幸福感、獲得感的意見》收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

一、基本情況

2021年2月，根據(jù)《中共岳陽市委深化機構(gòu)改革領(lǐng)導(dǎo)小組＜關(guān)于強化基層治理和事權(quán)屬地管理的方案＞》（岳機改發(fā)〔2021〕1號）文件精神，將住建領(lǐng)域的物業(yè)管理、物業(yè)維修基金使用（不含物業(yè)維修基金歸集）等事權(quán)下放至屬地管理。事權(quán)下放以來，我局成立事權(quán)接轉(zhuǎn)工作專班，按照區(qū)委改革辦的統(tǒng)一部署，完成了事權(quán)交接，現(xiàn)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心已經(jīng)成立，核定人員編制為7名。

經(jīng)我局調(diào)查統(tǒng)計，目前我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)270家，住宅小區(qū)500余個，其中有物業(yè)公司服務(wù)的住宅小區(qū)240余個（包含“三供一業(yè)”小區(qū)）；非住宅小區(qū)（辦公大樓、公寓、商業(yè)綜合體、醫(yī)院、教育辦學(xué)機構(gòu)等）商業(yè)物業(yè)項目100余個。

二、當前主要存在的問題

（一）物業(yè)服務(wù)事中事后監(jiān)管問題。隨著國務(wù)院商事制度改革的推進，物業(yè)資質(zhì)等級取消后，物業(yè)服務(wù)門檻進一步降低，而住建部與省住建廳在取消資質(zhì)行政許可后，相配套的文件和規(guī)范標準目前都尚未出臺，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為沒有有效的監(jiān)管措施和標準，事中事后監(jiān)管形成盲點。

（二）相關(guān)部門職責(zé)不清。物業(yè)管理涉及規(guī)劃、住建、城管、園林、公安、消防、環(huán)保、物價、質(zhì)監(jiān)、水電燃氣、街道、社區(qū)等諸多部門，《物業(yè)管理條例》中并沒有明確各職能部門的具體職責(zé)，部分職能部門沒有把執(zhí)法延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，過多依賴本身無執(zhí)法權(quán)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，工作缺乏積極性和主動性，導(dǎo)致物業(yè)小區(qū)內(nèi)違規(guī)裝修、亂搭亂建、車輛亂停亂靠、公共綠化種菜等亂象的執(zhí)法存在空白。

（三）業(yè)主委員會監(jiān)督缺位。目前，多數(shù)住宅小區(qū)中業(yè)主委員會未完全發(fā)揮作用，各種“不作為”的行為使得業(yè)主委員會設(shè)置形同虛設(shè)，而業(yè)委會成員都是進行義務(wù)工作，是否盡心盡責(zé)為全體業(yè)主服務(wù)取決于其自身的責(zé)任心和素質(zhì)。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題。部分開發(fā)商不負責(zé)任，利益至上，只管前期售賣，不管后期服務(wù)，在房屋和小區(qū)各類設(shè)施的建設(shè)上存在偷工減料、以次充好的現(xiàn)象，導(dǎo)致房屋質(zhì)量隱患比較大。普遍的問題有房屋滲水、電梯和安防監(jiān)控系統(tǒng)故障頻繁等。少數(shù)開發(fā)商因為種種原因，在項目在建時或完工后就撤離，應(yīng)由開發(fā)商負責(zé)的保修義務(wù)無法得到落實。

（五）物業(yè)服務(wù)收費問題。目前，由于物業(yè)服務(wù)收費價格已放開，由市場自行調(diào)節(jié)，收費低、收費難、調(diào)價難是我市大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前普遍狀況，現(xiàn)在有些小區(qū)還維持在十年前的收費標準，收費率也較低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了盈利，便開始減員節(jié)流，常常搞衛(wèi)生的是奶奶，當保安的是爺爺，降低物業(yè)服務(wù)標準和服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致業(yè)主拒交現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。

二、下步工作措施

下一步，我局將按照《中華人民共和國民法典》、《國務(wù)院物業(yè)管理條例》、《湖南省物業(yè)管理條例》、《湖南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)細則》等法律、法規(guī)文件精神，主要從以下幾個方面做好物業(yè)管理和監(jiān)督工作。

（一）健全機制，厘清責(zé)任。一是制訂《岳陽樓區(qū)物業(yè)管理工作實施方案》。細化工作任務(wù)，明確部門、街道（鄉(xiāng)）、社區(qū)（村）工作職責(zé)。二是建立區(qū)、街道(鄉(xiāng))、社區(qū)（村）三級物業(yè)管理工作機構(gòu)。區(qū)級層面成立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)全區(qū)的物業(yè)管理工作；街道(鄉(xiāng))成立物業(yè)管理專門機構(gòu)，明確專人；社區(qū)（村）建立“黨建+網(wǎng)格+物業(yè)”的管理模式。三是建立區(qū)、街道（鄉(xiāng)）兩級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。定期召開聯(lián)席會議，研究、解決物業(yè)管理中的重大問題。四是建立聯(lián)合執(zhí)法進小區(qū)機制。由街道（鄉(xiāng)）牽頭組織成員單位中的行政執(zhí)法部門，組成聯(lián)合執(zhí)法工作小組，定期對物業(yè)小區(qū)違規(guī)、違法、違建等問題開展聯(lián)合執(zhí)法。五是建立黨建聯(lián)動機制。在街道黨（工）委的指導(dǎo)下，對符合條件的小區(qū)，構(gòu)建“街道（鄉(xiāng)）黨（工）委—社區(qū)（村）黨組織—物業(yè)小區(qū)黨支部—樓棟黨小組”四級組織架構(gòu)，全面促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展和物業(yè)小區(qū)文明和諧建設(shè)。六是建立考核考評機制。將成員單位物業(yè)管理工作納入岳陽樓區(qū)綜合績效考評內(nèi)容進行考核，不斷提升成員單位物業(yè)管理水平，逐步使全區(qū)物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、制度化、科學(xué)化軌道。

（二）嚴格執(zhí)法，規(guī)范管理。一是嚴格執(zhí)法監(jiān)督。積極對接市級執(zhí)法部門，強市、區(qū)聯(lián)動，對阻撓業(yè)委會正常成立的企業(yè)和個人，進行勸解示警，對不服從、不配合、陰奉陽為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依法依規(guī)從重處理、頂格處理；對違法違規(guī)、不作為、亂作為的開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采取媒體曝光、追究法律責(zé)任等方式進行處罰；對在調(diào)解物業(yè)矛盾糾紛時采取威脅人身安全、無端謾罵、人身攻擊的行為堅決予以打擊。二是規(guī)范前期物業(yè)招投標程序。充分發(fā)揮行政監(jiān)管職能，掌握主動權(quán)，大力推廣采用省住建廳智慧住建物業(yè)管理APP系統(tǒng)，杜絕圍標、串標等行為，堵塞前期物業(yè)招投標漏洞，切實做到開發(fā)與管理相分離，真正讓業(yè)主通過公開、公平、公正選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。三是建立懲戒機制。所有按程序入駐小區(qū)的物業(yè)管理公司，每年度向物業(yè)管理監(jiān)督部門繳納一定數(shù)額的保證金，若當年度物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴格履行服務(wù)合同，則年底全額返還保證金，若當年度物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在服務(wù)不到位、不規(guī)范等問題，導(dǎo)致激發(fā)矛盾糾紛的，監(jiān)管部門作出相應(yīng)處罰決定，處罰金從保證金中扣除，處罰后仍不整改到位的，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級。四是建立市場淘汰機制。組織第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展評估，評估結(jié)果定期向社會公布；建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核機制，每年對物業(yè)企業(yè)開展綜合考核和信用等級評定，對社會反映大、服務(wù)水平差、信譽程度低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行淘汰，并列入嚴重失信企業(yè)。五是加強宣傳教育。充分發(fā)揮主流媒體和新媒體的優(yōu)勢，以“以案說法”的形式大力開展物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的宣傳，讓廣大業(yè)主知法、懂法、守法，理性維權(quán)、依法維權(quán)，在全區(qū)營造依法管理、和諧共管的小區(qū)治理模式。

（三）強化隊伍，嚴肅紀律。一是加強人員配備。選派一批清正廉潔、公道正派，想干事、能干事的年輕干部和懂政策、講原則、熟悉業(yè)務(wù)、成熟穩(wěn)重的老同志，充實一線物業(yè)管理崗位，做到組織有保障、技術(shù)有支撐、政策法規(guī)有把控；二是加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)。區(qū)物業(yè)管理主管部門定期組織部門、街道（鄉(xiāng)）、社區(qū)（村）物業(yè)管理工作人員開展管理培訓(xùn)，街道（鄉(xiāng)）定期組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提升管理人員能力素質(zhì)和從業(yè)人員服務(wù)水平。三是凈化管理風(fēng)氣。對動機不純、跑風(fēng)漏氣、功利性強和干擾、影響物業(yè)管理工作的人員，及時進行調(diào)整，清退出物業(yè)管理隊伍，營造風(fēng)清氣正的物業(yè)管理氛圍。四是嚴肅追責(zé)問責(zé)。對在物業(yè)管理工作中不作為、慢作為、亂作為，甚至和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會串通一氣，損害業(yè)主利益的單位和個人，將依紀依規(guī)給予相應(yīng)的黨紀、政紀處分或組織處理，涉嫌犯罪的，依法移送司法機關(guān)進行處理。 

大力提升物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量有利于經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展，有利于改善市民工作和生活環(huán)境，維護社區(qū)秩序，營造和諧文明的社會氛圍。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣直接關(guān)系到廣大業(yè)主切身利益，是民生大事，需要各級政府和社會各界共同參與、共同關(guān)心。相信在您的支持、關(guān)心下，我區(qū)的物業(yè)管理水平一定會邁上新的臺階。

感謝您對住建工作的關(guān)心和支持。

2022年6月21日

承辦負責(zé)人：盧  剛

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